主持人张建国：各位网友、各位嘉宾、搜房网的大型直播节目《大话地产》现在开始。我们这次的《大话地产》的主题是看长沙楼市小户型之变。本次《大话地产》邀请了几位嘉宾，包括开发商的代表以及代理公司的代表、博客代表、媒体代表。下面我给大家介绍一下这次与会的嘉宾。他们是：
    深圳天骜投资董事长 汤华
    博林金谷营销总监 刘涛
    原上河国际公寓营销总监方 向明
    新时代广场营销总监 涂国强
    正大行市场部经理 陈志和　　
    公共频道《好房辞典》记者　曹栋
    三湘都市报记者 曾辉
    另外，几位嘉宾在路上马上就赶过来。大家知道截至90平米新政已经出台一年多了，这个新政主要是针对市场推出90平米以下的占70%的比例，据我了解，我们长沙的开发商这一年多来都在配合政策，在调整产品结构设计、产品优化，从目前为止，今年下半年到明年下半年，小户型有一个集中的放量，这个放量到底会对市场产生什么样的影响？以及小户型的投资价值，就是说它还有多大的投资价值。还有长沙小户型的发展趋势是怎样的？今天有幸邀请了业内的专家分享大家的真知灼见，今天有几个话题：第一个话题是小户型在市场上产生怎样的影响？接下来我们请方总给大家谈一下这个话题。小户型的集中面市会对市场产生怎样的影响？
方向明：我首先认为小户型产生比较丰富，由原来的传统的三室两厅、两室两厅变成了四室两厅、五室两厅的子母户型。第二，小户型城市地段比较繁华，是商务交往比较频繁的地段。现在来说可能有些地段的小户型会追求根据宜居考虑，会变化90平米的三室一厅，或者是两室两厅的趋势，或者是两室两厅两卫，产品比较丰富。对市场来说肯定有一定的冲击，主要表现在总价不是很高。
在投资这一块的话，我觉得如果是地段不是很好的地方投资价值不是很好，我理解是这样的。

主持人张建国：小户型面市在地段好的地方还是有一定的投资价值的。

方向明：对。在地段比较差一点的地方的话，我认为不是很乐观的。

主持人张建国：但是，从市场目前的反映来看，小户型很畅销。

方向明：主要表现是总价不高，第二是第一次投资客有一定的吸引力，如果是第二次、第三次投资的话，就会有一定的问题了。

主持人张建国：好的。下面我们请汤总谈一下你的观点。

汤华：这样理解的，从06年的政策以来，他的整个市场的供应量是比较大的，我也查了几种数据，90平米以下的房子占了从事整个省批的新开工面积的50%，占市场总供应量的30%。集中在天心区、芙蓉区的量比较大，核心相对小一些，但是还是跟原来的一样在城市的中心、主干道、五一路、芙蓉路，当然现在在社区里面的近郊外延、开发区域的外延的量也上来了，包括社区的量也上来了。单纯从价位来讲的话，应该是经历了几个发展阶段，首先是萌发期。最早我来长沙的时候是03年，以和府为代表，新青年公寓为代表，那时候就这点量，后来到了发展期，从02-05就有了锦绣中环、青年公寓等等这些小户型，价位也在4000元左右，现在是快速的兴旺期已经达到了5000-6000元，甚至有的突破了7000的价位，象天域中央、天心华庭啊，单价的涨幅是非常大的。然后，看它的总回报率的话，我认为门槛相对比较低，但是单价已经上去了，所以有时候会认为总价也并不是很低了，但是回报率不是很大。象原来3000元的房子，50平米，15万，租金也能达到1500，现在5000元的房子，60平米，25万，租金也差不多啊。原来有可以有10%左右的回报率，从这点看我觉得是供应量上去了，但是价格还是有空间的。?
主持人张建国：汤总，是不是可以这样理解。它的这种集中放量，包括总价的上升，导致了目前的投资价值降低了？
汤华：可以这样去理解。
方向明：对。
主持人张建国：现在市场对小户型还是特别的吹捧，一推出来马上就抢购一空了，是不是有一定的风险在里面？而且明年的量会更大。
汤华：因为整个房价都在涨，小户型也在涨，可能卖到5000-6000也还是比较低。近100平米的房子，总价还是比较低的，我认为是购房者和开发商的双赢。
主持人张建国：你认为小户型的上升空间还有多大？
汤华：预计还是要看地段，如果是在好的地段，江边的好位置可以做到10000-15000的空间。甚至如果是李嘉诚去做项目，拿了地的话，15000绝对有这个想象空间的。
主持人张建国：是小户型吗？
汤华：对。
方向明：汤总讲的是第一开发商品牌。第二地段，第三附加值。
汤华：因为我觉得一个城市的升值涨幅有这么大，我们分析过很多城市，在很多城市有分公司。上海、深圳为什么涨幅这么大，一旦有外销的话，涨幅就大。现在，长沙的外销非常大，涨幅也同时比较大。我有个朋友买房子，7000元还是买了，我要他不要买还是买了。但是对于我来讲的话，这7000元的房子感觉还是有点不甘心。包括方总，要你去买这种品质一般的小户型，7000元感觉还是有点不值。但是他看都没看就买了。我认为外地回来的，甚至我手上的客户来都没有来的，天津人，他是看整个的大环境，他相对于北京、上海，他认为长沙还有空间，所以这样子对本土的房价的拉升有一定的促进作用。
主持人张建国：我们著名剑客陈志和的观点是怎样的？小户型的放量对市场的影响，影响有价格还有其他方面的，请你谈一下看法。
陈志和：今天的话题是一周年的探讨，作为业界也好、媒体也好，都想从更高的角度看待长沙市的现状。去年，出台小户型政策，原因有三个：
第一，解决结构性问题。在06年体现了高端大户型供应量很大，越往下越小。这个政策出台主要是为了解决结构性问题。
第二，解决供应量问题。从8.31开始以后，土地供应量一段时间内是平稳上扬，去年是解决供应量的问题，当然还有价格问题。现在，房地产的单价已经不能说明问题了，总价才能说明购买力的问题。中国要学香港，
我们回过头看一下今年长沙的房价，06年住房价格是2691元，今年价格是3000元多了，实际上从业内来看还是偏低了。长沙的住宅、商铺价格还要往上走。所以，我们要回过头看一下今年上半年为什么涨这么快。去年这个政策出台的时候，我个人都没有想到会是这样的形成。我分析了一下，06年政策出台以后，供应量开始断层，供应量和需求量的比重是0.76：1，这是供应量与需求量的一个比重。
主持人张建国：规划量不是去年调整了吗？
汤华：对。
陈志和：调整了。这是一个原因是供应量断层造成价格上涨。还有一个情况是外来的购房团买了增值，他相信目前长沙的房价跟长沙的收入不是成正比，认为还是有上涨的空间。这就造成了房价上涨的因素，另外还有报件费的上涨，还有股市等等一系列的原因，造成了整个长沙房地产的上涨，回过头我们再看，长沙今年下半年我们公司全是90平米以下的房子，这在深圳、广州三室的户型很多。小户型带来的变化是什么呢？一是居住观念的变化。大家以前追求比较大，比较全的户型，以前多是4米的开间，现在是3.6米、3.5米的开间了，它带来了对空间比较合理的利用，我们倡导节能，节能的概念有很多种，空间的节省、生活品质的节省，买这种比较小的户型，这是生活观念的一种变化。第二，我觉得是建筑上的改变。以前，三房、四房都是那个样子，对整个消费者而言下半年供应量上来以后，房价从供应的轴来看，可能会有一定的缓解，但是不代表长沙的房价不会往上走。这是我个人的一些意见。
主持人张建国：陈志和每次都是很精辟的对市场的研究和分析，讲得非常的有道理。下面我们请公共频道的曹记者从媒体的角度谈一下小户型的集中供量对市场的影响。
曹栋：根据我们跟观众交流，去年开始小户型量增加之后，但是还是不能满足市场。而且大部分给我们打电话咨询的都是购买小户型的。而且我们发现购买小户型的人一般集中在80年后，是第一代独生子女，而且女孩子居多。我们分析了一个问题，她购买之后是作为投资，但是她不会想她增值多少，会不会划得来。而且，女孩子婚前想独立，租房子一个月的租金是600元-800元，但是她买了房子之后，每个月的租金可以用来供房。结婚之后，小户型好象是财产或嫁妆一样的，就带到了男方家里去。她没有把它买下来马上租出去，从增值方面考虑得比较少。有时候我们接触外面的不多，本地的人赚了钱的话，很快就去买房。比如，现在有些数字楼盘，面积很小，沙发放下去什么的放下去空间也不是很大了，但是他认为会升值啊。而且他们还有买基金的，买基金升值也是为了买房子。基本上是这样的，供应量还是不够。
主持人张建国：小户型还是很受欢迎，尤其是对首次置业的年轻人。
陈志和：我插一句。消费者的调查为什么需求量这么大？包括出台的种种政策，以及加息都是为了吸引更多的资金往银行里面走。昨天发了6000亿的国债，是解决供应量过剩的问题。为什么现在还有那么多人买房子呢？是因为它出台的种种政策，大家都认为买房子划得来，可以赚钱，买了房子就可以赚钱了。为什么现在整个需求量这么大，股市有风险，基金也怎么地，买房子还有增值空间，所以大家对它的预期非常好。这是整个目前中国的房地产的一种财富分割的运动，谁拿到了房子谁就占有了财富。这是最根本的问题，包括出台的物业税也好，我个人认为从整个房地产的发展来看，加大持有房地产的成本，就是买房子之后抽重税，这是解决房地产市场需求最有利的方法。但是，这个也有风险，你提高了40%-50%之后，中间有很多人买了房子，就一下把价格抬高了，也可以解决这个问题，可以解决中国房地产的大幅上涨。有时候我们自己都看不懂，包括利率、人民币的升值，包括国家的经济命脉。
汤华：它的消费群体是很丰富的、很复杂的。70、80、60年代的。他刚刚说女性购房，我们就想过，不管这个房子是谁买单，可能是女人拍板，最后买的可能是男人，可能也有这种感性的理念在里面。
陈志和：说明现在女性的地位越来越高了。
方向明：我补充一点。我看了一下，为什么房价会涨呢？除了说的这些之外，我的理解一是国土资源有限，城市在扩容，人口在增加，什么的消费理念跟以前不一样了。可能最后落到了置业是最好的理财方法。以前能赚了钱去旅游、或者去Shopping，现在有个130平米的房子就不一样了。有人的观点也不一样，甚至买更大一些的，就是人的消费理念不一样了。今年上半年的话，根据长沙市专业部门的一个统计，供需关系象陈先生说到的这个问题，需大于求。是因为去年随着国六条出来以后，长沙政府相关职能部门在办理有关手续的方面，做的一个缓冲。所以，今年下半年一直到明年将有大量的90平米以下的小户型出来。从市场的角度也赞成陈先生的观点，不能说是向下涨幅的问题，我坚持这个观点。未来长沙市场来说，还有没有投资价值，我认为是有的。我的理解，长沙的均价达到6000元左右将会有一个大的调整，现在长沙只有3000元，3500元不到。
主持人张建国：小户型的均价应该高一些。
方向明：因为我们是看整个市场，小户型这个东西，我说了它的变化太多了，刚刚谈了很多问题，有位置问题等等很多问题，我现在说的是变化，它宜居的等等很多种。我们谈的是发展大势，实际上我的个人观点是房价涨幅快了一点。我们理性的看，说白了，我去买一个房子的话，感觉自己买个4000元左右的还是比较合适的，5000元-6000元就有问题了。
汤华：所以我说了6000元他就会考虑了。
方向明：所以，我说长沙房价达到6000元会有一个调整。明年再加上物业税的出台，实际上可以缓解房价增幅，但是增加了购房者的负担，我认为绝对是这样的。为什么我这样理解呢？很简单，我们谈的是市场规律，它是自由的行为，难说的话，比方说我将来的物业要转出去的话，我承担的税啊等等这些东西，我是肯定要算成成本的，我要转出去的话，只能增加购房者的负担。这是我个人的观点啊。
另外，因为出现了断层之后，作为开发商的话要做什么样的准备？大家选择的面比较宽，就要考虑品质、户型、投资价值，作为开发商要注意这些，对小户型要做这些方面的考虑。所以，我的理解就是房价肯定还会涨，放量以后会做一些调整。但是，不会阻止长沙房价到6000元左右的调整，这是我的感觉，可能人家会骂我。相对来说的话，我们自己那边是80%购房都是来自地州市的，来了就买了，他看了一期、二期，马上就买三期，三期我们也是小户型，不，是叫精致增户型，有88平米的两室两厅的。这样来说，外来置业的增多，包括新河三角洲92亿的天价，其实我自己觉得不是值得欣赏的事情，因为长沙的实际购买力和国家其他的省会城市相比较，还有一定的差距。
所以，我认为长沙的房价，在将来供需关系出现变化的同时，房价还是会涨的，至于涨幅到一个程度之后，会有一个调整的，这个调整是涨，而不是降。
主持人张建国：本次组织这次论坛，有一个很大的目的是想回答网友的问题，现在网友关注小户型的很多。包括今年年底到明年，供应量的加大，投资价值到底是值不值得投资了？有几个因素，第一是供应量的加大，第二是价格的上升，第三是国家出台的政策和加大成本。有网友问，我现在再买小户型，有没有投资价值？因为，小户型现在达到8000元了。另外，国际上有个租售比的问题，总价跟一个月房价租金的比例问题，你看长沙的租金没有上涨多少，但是总价在不断上涨，这个投资回报率越来越小了，甚至只有5%，这是个问题。这个问题我们请在座的各位谈一下你们的看法，上到15000了，价值何在呢？
汤华：大家买东西还是讲个性价比，不管买别墅也好、豪宅也好，买小户型也好，主要还是看刚刚讲的几个主要因素和附加值。我认为，长沙的小户型产品已经在更新换代。我刚才讲了三个阶段，萌芽期的那些产品品质很差，通风效果、采光效果都是很一般的。慢慢的产品创新就很丰富了，这个也在研究深圳的、香港的，包括日本的，因为这些地方做小户型是做不得比较出彩的。你看香港60平米的房子占了香港的70%以上，这种分配比例，所以香港非常注重小户型的设计。象日本，我到我朋友家里去玩，日本整个都是集合式的，是普通的商房，面宽很窄，80平米、70平米做三层，很人性化、化妆间、衣帽间分得很细，因为日本人很精致，里面的空间你可以自由组合。包括新加坡等等这些地价很高的地方，小户型都是做得很漂亮的。你看长沙，前段时间媒体组织了“90平米的户型设计评奖”，大家都在研究在面积的控制下，怎样设计出比较人性化、功能齐备的户型。包括在节能方面，节能有很多的东西，包括双层玻璃、空间，刚才方总也讲到了，还有复合型的二合一、上下空间、平面组合错成三错，包括还有墙体保温、青瓷铝板等等这些创新，也会让楼盘的品质有个很大的提升，包括酒店式管理，无非是想增加附加值。还有空中绿化、会所等等这些创新都想创造附加值的空间，甚至还也一些更新的东西进来的话，倒是觉得10000元也不贵喔，7000元买的到时涨到10000元也有可能喔。
方向明：我认为投资小户型值。首先，我们在选择产品的时候，还是要选择适合居住的，它一定要有基本的居住功能，我们作为开发商也在考虑这些问题。除了地段好，你不目的在乡下搞一个小户型嘛，我们提醒消费者注意，第一，要选择好的地段，选择好的品牌公司和管家式的物业管理，这些附加值是很好的。第二，我认为作为小户型来说，每个人的基本考虑是满足基本居住要求以外，还有个投资问题，投资价值要考虑相对比较高的。看它的周边是不是市政配套比较完善，人流比较旺，商务活动比较频繁的地段。第三，选择小户型的时候，更重要一点是品质，包括户型的变化。可能我买个两套，可能就是个四房两厅，这个很难说啊。第四，我觉得任何一个地段来说，只要是位置相对比较反繁华方便一点的地方是不可复制的，在很长一段时间内是很难改变人的行为习惯和消费习惯的。
我想综合上述观点，对小户型进行投资的时候，注意上面几个方面就可以了。随着国六条的影响，在开发区那边也不可能做很多小户型嘛，因为首先是解决住的问题嘛，只要可以住的话，投资价值肯定是有的。比如，我是二次置业的，我选的小户型不会再很偏的地方，对第一次置业的，我会先满足住的要求。刚刚参加工作，小户型的月供、总价都比较高，相对比较偏一点的话，城市是要发展的，是要扩容的，三、五年之后可能那个地方也会繁华，所以我认为值。
主持人张建国：陈志和，你认为小户型保值、增值功能怎样样？
陈志和：投资就是一个游戏，目前有两个玩法。第一是算投资回报。投资60平米38万，看多少年能够收回，这是一个投资办法。在合理的年限里面，小户型的投资风险可能会大一些。刚才汤总讲了一个问题，总价这么高，现在的状况是投资根本收不回来，目前整个的投资回报在哪里呢？是在增值这一块，为什么会增值？包括周边公共路网的改造，公共设施的改造，就会升值。再一点，是你6000元买进来，以后还会涨，但是要有一个下线，这跟股市一模一样，玩的就是预期。
汤华：有点象股市。
陈志和：跟股市是一模一样的玩法。从目前的情况看，投资房地产是富人玩的游戏。我们还是很看好房地产的，目前的阶段投资价值还是有，但是不排除将来政府出台的相应政策，或者将来买了以后收物业税的问题。谈到投资方面，目前没有比投资房产更来得快的投资方式，这是个世界性的难题，美国涨了200多年还在涨，所以也难为了我们这些人。
主持人张建国：刚刚谈了房产的两个功能，一是投资这一块，租金的回报，二就是增值。租金这一块可能回报比较低，但是增值这一块把它补上了，你刚刚谈的这一点我还是比较认可的。曹记者？
曹栋：我还是前面的讲法，现在投资房地产是最安全、最妥当的，回报率还是比较可观的。现在大家都觉得，中国的房地产都在涨，长沙的房价又是比较低的，要跌也不会跌长沙。
汤华：看着长沙就象看一个神话，我回去深圳一趟就涨了10%几，都是深圳过来的，所以大家都在看着长沙的这种神话，这种奇迹，翻个三倍、四倍。
方向明：其实太快了不是很好，对于我们搞专业的人来讲。??
汤华：国家会盯着你啊。
主持人张建国：长沙上半年涨价很猛啊。
汤华：那天我跟石局长探讨这个话题，我说涨幅跟别的城市比没有那么高，但是涨幅很快，虽然没有超过武汉、深圳那些地方，为什么盯着深圳下药下得很重？你看所得税、物业税等等这些税一下子加大，包括银行收紧、首付提高，这都是针对深圳来的。
方向明：我有种感觉，国家对涨幅呢，全国的涨幅都在提高，我认为肯定会有一个调整期。但是作为长沙的开发商来说，我感觉涨肯定而涨。比方说90平米的进入市场以后，刚刚谈的观点是肯定会有调整的，涨肯定是会涨的，国家会出台，我感觉会出台。物业税是值得开发商研究的一个问题。
陈志和：最近也一个新政策，国务院发布保障型住房的政策，大家注意到没有？国务院一共只发了三次，第一次是94年的住房改革，第二次是98年的全国住房市场化，这是第三次。现在，你去看这些官员，大家不谈房价了，谈保障性住房。
主持人张建国：是中央部的一个副部长提的，是从发改委过来的嘛。?
陈志和：我认为是从当地市场调整，又放开市场做保障性住房，这是从一个极端走向另一个极端，不管媒体也好、政府也好，对这一块都有很大的意见。房价上涨的过程很快，单单从投资方面讲，资金怎么注入也是一个怎样实施的过程。现在官方表了一个态，不谈房价，谈保障性住房。保障性住房有一个限制，里面很重要的一点是有限住房。很多人看好预期，看好房地产这一块的话，它不会去买保障性住房，一样会买商业住房。香港就是一个例子，香港有一个8万5的计划，后来没有实施了，是因为把它挤掉了。
方向明：香港是政府投钱。
汤华：新加坡现在都是公积金制度嘛，香港都是廉租房。我认为这一块确实是要学习的，商品房确实跟得很快，不光是住房，因为整个中国的福利保障机制还要进一步完善，只是现在表现在住宅时期的重要一块。
陈志和：我想表达的意思是，本身香港的公积金制度全部停掉了，不是任何一个方法都可以解决所有的问题，所有的方法都要结合在一起。
主持人张建国：西方社会的廉租房，包括香港的公用房，我们的政府还是做得太少了，把所有的都推向了商品房市场。
陈志和：所以我们的竞争越来越激烈了啊。
主持人张建国：小户型在长沙的发展趋势大家简单的聊一聊，比如今后小户型从功能上、产品上会有怎样的变化？
方向明：三个方面，一个是宜居，二个是智能化；三个是产品功能组合。
主持人张建国：陈志和你认为呢？
陈志和：我认为长沙的中小户型，主要是针对90平米以下的，对长沙而言，表明整个长沙的房地产时代往前面跨了一大步，在94年是130这样的大户型比较多的时代，现在，90平米三房是长沙的主流了，从豪华型三房到经济型三房，这是一个过程，对长沙来讲，从产品的角度来说，是从大到小，从粗糙到经济，到实用。
主持人张建国：汤总呢？你的观点呢？
汤华：其实刚刚都已经涉及到了，价格稳步上扬、产品不断创新，因为以后市中心的地，等到旧城改造还是有一定的量，主地段还是稀缺的，从形态、产品、价位、预期的回报我们都谈了。
主持人张建国：今天在座的各位都谈得非常好，也回答了网友关于小户型要不要投资的问题，还值不值得投资的问题。在长沙来讲，小户型还是值得投资的，感谢为在百忙之中抽出时间参加我们的这个节目，谢谢大家！