主持人张建国：各位嘉宾、各位网友，大家上午好！这里是搜房网（长沙）大型直播节目《大话地产》。今天我们谈话的主题是长沙房地产市场进入资本时代？下面，我介绍一下出席本次节目的嘉宾，他们是：?

长沙卓越置业总经理 邓靖秋

建发房产长沙公司副总经理杨贵龙

湖南珈鼎置业副总经理 王岳

湖南和晟投资副总经理 余清清

共和世家营销总监 曹扬

长沙晚报房产部副主任潘昭晖

潇湘晨报知名房产资深记者 刘永春

《新城市》杂志执行主编 欧 凯

对各位的到来表示衷心的感谢。

11月28日，第四届香港?中国国际地产周即将在香港举行。以“产业、资本、成长”为主题的此次盛会，正呼应了2007年中国房地产“上市年”、“地王年”、“成长年”、“政策年”这样的称号，此次盛会将是房地产企业与资本市场对接的极佳平台。

2007年，是中国房地产行业与资本市场全面对接的一年。国内资本市场，万科、金地、保利、泛海建设、招商地产相继增发融资。据不完全统计，仅今年上半年，房地产上市公司增发融资涉及金额就接近900亿元。在香港资本市场，碧桂园、上海复地、远洋地产、SOHO中国、中国奥园已经成功上市，紧随其后的，还有恒大集团、重庆龙湖地产、深圳卓越集团等房地产企业。

2007年，又是中国房地产行业游戏规则全面改写的一年，众多房地产上市公司携资本力量，在全国掀起了拿地狂潮，“地王”的纪录不断被刷新；另一方面，房地产行业兼并、重组事件也愈演愈烈，前不久远洋地产刚以21.5亿元现金收购了青岛颐中房产，而且是用现金收购的。

而在我们长沙，房地产市场高价拿地、并购事件也在不断上演，我们来讨论一下，这些是否都意味着长沙房地产金融资本时代来临？今天邀请了各位房地产的资深人士和媒体记者来谈一下对这个问题的看法。

长沙这个市场是否已进入资本时代是勿庸置疑的，资本是主要的话语权。

首先，我们进入第一个话题：长沙房地产市场是否已进入资本时代？如果是，你认为它的标志是什么？先请卓越的邓总跟我们谈一下。

邓靖秋：我觉得长沙这个市场是否已进入资本时代是勿庸置疑的，这个结论是很肯定的。为什么呢？因为它是在国家现在各种宏观调控的大背景下，对开发商的融资能力和自有资金实力要求，以前在大的宏观调控政策没有出台之前，要多得多。现在房地产开发有两个主要要素，一个是钱，一个是地。但是，如果说更重要一点的讲还是钱。如果没有足够的资金的话，你现在想拿地的话几乎是不太可能的，而且现在拿地的途径和拿地的方式也是越来越透明、越来越公开，付款方式国家也是三令五申不允许分期，银行对自有资金30%的投资监管也非常严格。所以从这个大背景前提来讲，如果是想在房地产行业里面有所发展，想进入房地产行业的话，首先就要有钱。这个结论我个人的观点是肯定的，而且这个门槛会越来越高，之前的盈利模式、运作模式都发生了很大的变化。

主持人张建国：如果你选一个标志性的事件，你认为哪一个可以更好的说明这个问题？

邓靖秋：这次新河三角洲土地出让的事件来看，包括长沙陆陆续续推出的好的地段，都会倾向于大片开发，拍卖土地的方式。所以我认为之前建发“地王”诞生，紧接着新河三角洲“地王”的诞生，标志着长沙房地产市场的格局会发生比较大的变化，资本是主要的话语权。

主持人张建国：谢谢邓总。卓越集团与资本的对接早已在做了。

主持人张建国：余总，你对这个问题是怎么看的？长沙是否已进入资本时代？

余清清：长沙房地产历史不是很长，开始是“鸡蛋换粮票”型的，刚才邓总讲的“招拍挂”的方式也就这几年的事情。现在看来不光是长沙，全国房地产行业都进入了资本时代，资本的标志就是钱，是哪里有钱往哪里跑，作为长沙这种发展迅猛的二线城市来看，我们早些年探讨的是房价跟它是否匹配？是否吻合？现在看来从06年就已经开始了，除了邓总讲的“地王”之外，实际上万科进入长沙的方式也是以资本的方式进入的。我的观点是长沙房地产已全面进入资本时代了，传统的开发模式要进行反思了。

主持人张建国：下面有请湖南珈鼎置业副总王岳来谈一下对这个问题的看法。

王岳：我非常赞成邓总和余总的观点，长沙房地产市场确实已经进入了资本时代，如果讲到它的标志的话，我认为是实物和货币开始转换。房地产市场就是土地和资产，土地和资产的结合非常紧密了，这里面有三个标志性事件。第一是万科拿西街花园的项目，是通过股权控制进入长沙市场。第二是建发，如果你没有资本市场做支撑的话，那么高的地价你也拿不了！第三是新中路口沃尔玛与深国投合作的项目，这也是典型的资本化运作项目。从这三点来讲长沙房地产市场进入资本市场是毫无疑问的。

余清清：来数一下长沙的上市公司吧，碧桂园、万科、保利、中粮地产、华润，包括和黄等港资房企，这都是大鳄型的。

邓靖秋：资本大鳄的进入主要是看好长沙，对于广东那些一线城市，长沙作为省会城市的地理优势还 是很重要的。现在是一线产业开始转移，而且速度非常快。它们转移第一考虑的城市是湖南，湖南劳动力比较多，工业量比较大，交通有天然的优势。昨天还有一个港澳对话也讲到这个方面，现在很多不光是房地产过来了，其他的企业也考虑到迅速在两三年内转移到这边来，在衡阳现在有一个非常大的生态工业园，是深圳市市长跟衡阳策划的一个案子，深圳没有地嘛，利用深圳工业园，衡阳出地，然后深圳工业园来管理，这个工业园在建成的话，会有很多的生产型企业，或者是技术含量比较高的企业都会过来。因为，现在深圳的创业成本和生产成本都太高了。所以，这一块来讲的话，长沙作为中部的桥头堡的城市来看，后期的房地产潜力非常大，你现在到街上很多粤A、粤B的车，再加上武广高速铁路的开通，到广州就三个小时，广州的地价和长沙的地价还是有比较大的距离的。

余清清：长沙也好、湖南也好，到深圳创业的人非常多。刚才邓总讲的深圳市市长就是衡阳人啊，深圳没地了，衡阳就出点地，深圳有资金、有技术，他们就相互配合一下。从另一方面讲，要看GDP和长沙房价的水平怎么样。刚刚结束的房交会，4000元以下的房子有没有？就一家，全部是4000元以上的，我刚才问杨总湘江北尚准备涨几百啊？哈哈。所以，为什么房地产行业发展得这么快，还是一个模式问题，还有一个是资金实力问题。像碧桂园搞房子快进快出，你搞不过它啊。本土如果有这样的企业懂得经营，像深圳蔚蓝海岸一样，楼盘卖到一万多，那你就可以继续去扩张。判断一个城市的房地产发展到底到什么程度，是与这个城市的宏观经济发展直接挂钩的。

主持人张建国：建发房产也是长沙“地王”的创造者，参与了资本运作，请杨总谈一下。

杨贵龙：严格来讲我们不是上市公司，我们有上市公司的背景，建发集团有旅游、房产、建筑三大产业。我们能够拿这个地是因为我们集团有上市公司，它可以拿地和资金支持我们，所以有些项目我们是一起做的，各占股份，因为建发房产拿到了地，他们的股票马上就上涨了。我要说的第一个概念是我们不是上市公司，但是我们有个兄弟公司是上市公司。第二，我们接下来要上市，而且尽快上市。

主持人张建国：是建发地产？

杨贵龙：是建发房产，要在一两年内完成这个事情。在长沙92亿地价是中国“地王”，但我们是楼面的“地王”。四年之前我们就进入长沙拿地，有块地本来是政府准备3.8亿卖，后来卖到了5.9亿，涨了两个多亿。那时候业内知道这个事的人，包括国土局就觉得建发非常有实力，那时候就感觉是有钱的企业才能拿到地了，那时候就预示着长沙的资本时代已经开始启动了，这两年就更加明显了。所以我非常认同邓总的观点，长沙房地产进入了资本时代是勿庸置疑的。但是我是这样看的，这些拿到地的企业都是资金非常雄厚的，实际上背后还有一个支撑，那就是专业的力量。你说这些企业是先有钱再有专业，还是先有专业再有钱？像万科，本身它很专业。现在感觉是资金在起作用，但是另外一方面是资金在寻求与专业的结合。刚才余总提到资金在寻求市场，为什么要过来？因为它有潜力，有利润，但是同时追求专业的结果。现在说房地产市场进入了资本时代，是专业和资本同时结合的时代。

余清清：这对资本是一个考验。

杨贵龙：有钱的要找专业开发商，有地的也要找专业开发商。我们手上有很多信息，有的公司它已经做不下去了，即不专业，又没有大量的资金运作。另外，我们也有这样的合作，一些其他行业的老板很有钱，他要进入房地产是不行的，它不专业。他可以跟建发合作，我们来分取利润。

主持人张建国：谢谢杨总。杨总给我们谈的观点是：资本要与市场的结合、要与专业结合。下面请共和世家营销总监曹扬谈一下自己的看法。

曹扬：关于资本运作，去年我回过长沙一次，我看到长沙已经大不一样了，我就是长沙人，以前是去外地了。04年回长沙，我买了一套房子，是1980元/平方米，这次回来以后看还有没有可投资的房产，一看吓一跳，别说2000元/平方米的，3000元/平方米的都没有了。我所服务的达美公司是本土企业。我在反思，拼专业化、拼资金，我们都没有优势，但是我们老总有地，可能这也是所有本土开发商对资本时代到来的前期准备。很早以前，他们通过政府关系已经储备了很多的资源。第二点，就象杨总说的，要专业，引进专业人才。达美把以前所有的跟不上时代的员工都淘汰了，虽然我们拼资金、拼实力拼不过人家，但是作为本土企业第一是有土地储备，第二是可以寻求合作。我们龙总告诉我，钱我在找，地我有，我们还是可以为本土企业撑起一片天的。

杨贵龙：本土企业的优势就在这里，土地资源还有人脉资源。

曹扬：象我们现在做的那块地，龙总真的是花了很大的心血，所以我觉得资本时代的到来已经是勿庸置疑了，作为长沙本土企业来说，要考虑的是怎样来接招，怎样才不被淘汰。

主持人张建国：关于长沙房地产是否已进入资本时代，我们想听一下媒体的观点，请潇湘晨报资深房产记者刘永春给大家讲讲。

刘永春：今天谈到的房地产资本时代肯定是已经来了，今年的标志性事件可以体现。像卓越收购香格里麓山别墅，还有本土企业被浙江企业收购，这实际上就是资本竞争的体现。所以，我在思考一个问题，我们之前讨论长沙房地产没有龙头企业，跟别的城市不一样，没有本土的真正老大。前几年说资本时代为什么没有到来？我们本省的房价非常低，盈利模式也非常低，这也是前期发展缓慢的一个原因。

邓靖秋：房地产市场本身也就是几年的时间，在十年以前投资都是机会导向型。都是觉得这里有一个项目，我觉得不错，那我们就投吧，随着后面的竞争越来越激烈，你的战略规划非常非常重要，你要进入什么样的城市？要达到什么样的规模？要做什么样的产品线，你的规模、定位都要越来越清晰，这样的话可能才会比较快速的成长，包括你的融资手段、融资能力、融资方式，因为现在的融资也不是单一的银行融资了，如果你完全靠单一的银行融资的话，第一成本高、第二很难，第三风险高。所以，一定要有其他的融资方式做补充。

刘永春：我昨天关注了一个新闻事件，国家发改委和商务部10月份有一个文件，限制境外资金对房产的投资。湖南这一块的比重也越来越大，第三季度外资进来有9.52亿美元。国内流动资金已经过剩了，完全可以支撑房地产的开发了，这是资金整体流动性的过剩。邓总和杨总讲了一个观点，我觉得专业化非常好，值得探讨。资金进来了，有钱了，这块资本肯定会慢慢往专业公司集中，这将会成为一个趋势。像万科，它在国内占的比重都只有百分之一点几，在美国的话，第一位的公司已经占到5%的市场份额了，所以专业化程度和市场有很大的捆绑作用。

主持人张建国：综合各位所说，长沙勿庸置疑已经进入资本时代了。下面我们再谈一下，在房地产行业与资本市场全面对接的大时代背景下，成长中的长沙房地产企业面临着怎样的机遇与挑战？我们先请《新城市》杂志执行主编欧凯谈一下这个话题。

欧凯：刚才各位老总谈了资本进入长沙市场的情况，我们长沙本土企业曹总也谈了一些想法，本土企业机遇也是有的，刚才说了人脉资源、土地资源都比较雄厚。现在，本土越来越多企业都在寻求外来资本和外来企业合作，这也是一个重要的模式，你把自己本身的人脉优势、土地优势跟资金、技术融合，就能创造大的成果。

主持人张建国：关于这个问题，邓总，你是怎么看的？

邓靖秋：我对这个问题一直有思考，很多人在很多场合问我，现在长沙好像是外来资本的天下了，好像外地品牌开发商已经占据了长沙房地产主流市场。但是我的观点是，我认为外地开发商和本地开发商是竞合的关系，绝对不是竞争的关系，它带来的是整个长沙房地产品质的提升，包括营运水平、营运模式的变更。实际上，我们作为外来开发商到了本地，我们还是要向他们学习很多东西，人力资源这一块我们也要考虑本地化，外派的话从家庭和谐方面也不太合适，经营成本也比较高。另外，本土企业还是有天生的优势的，包括地利优势、人和优势。我们做事情要讲天时、地利、人和，天时大家是一样的，但是他们有地利、有人和，我觉得他们在资金运作、企业运作这一块加把力，更关注品牌建设，更关注对人才的培养，对盈利模式、经营模式多放一些精力和时间去学习，我认为他们也是可以很快地成长的。其实，长沙很多的本土企业也比较多，也可以相互整合起来，进行资源整合，但是在整合的前提下，大家是在一个大的品牌前提下进行整合，而不是各自为政的。之前我觉得长沙有一个现象，每一个项目都是一个项目公司，这个项目一做完这个公司就不存在了，这一块可能也是一个问题。但是，我认为作为一个可持续发展的开发企业的话，你做中长期的投入，包括对客户、对市场的承诺，还是要在这一块花点心思做，我相信有地利、人和，长沙本土开发商能够很有效的把资源整合，长沙人的学习能力是很强的，是可以有一番作为的。你看本土的嘉盛地产，来势凶猛，从团队建设、营销推广来看，比外来一线城市品牌开发商一点都不逊色，据我所知湖南的很多上市公司，他们在这一块也会做很多积极的准备，他们也希望在房地产行业有较大的作为，这种上市公司背景的开发企业，资本这一块对它来讲也不是问题，它们要整合的是人才。我还是比较相信未来的长沙房地产市场应该是本地开发商和外地开发商共同发展的城市，绝对不会是完全由外地开发商来占据的。

主持人张建国：邓总对这个问题进行了全面、精辟的阐述，坐你旁边的王总就具备了你说的天时、地利、人和的优势，他们背靠出版集团的大背景，也在准备上市，又有专业人才，又有土地储备，请王总来谈一下。

王岳：现在长沙房地产有一个外行化，原来不是做房地产的也来做房地产。比如出版集团，他们确实也是看到了房地产行业的机遇，也进入了。那么，我们要向卓越、建发学习，我们需要学习很多。事实上，长沙房地产企业，特别是对我们这样一个新型企业，企业要发展第一就要有人才；第二要有资金，要与资本市场结合；第三是资源。土地资源、人脉资源，前期运作的社会关系很重要；第四是机制；企业机制不好的话，再怎么做都是做不好的。

所以，第一，我们要有跟资本市场结合的姿态。现在是资本话语权比较强的时代，在这样的背景下，刚才讲到地产融资，无非就是两个方面，一是权益型的；一是债务型的。目前，对长沙这样的二线城市，融资机会在哪里？土地优势，如果你在前期可以运作到很多土地，也是可行的。我们现在在芙蓉路中段的土地，这块土地完全符合国外投资运作的基本条件。

我们现在跟国外资本接触也是两难境地，国外有三种类型，第一种是短期的。比如融科与ING的合作就是短期的，它要求投资回报率很高，这样的投资基金你要跟它结合的难度是比较大的；第二种是本身带退出机制的。象凯德置地这种形式的，它会有长期的机构来进行跟进。第三种是国内大的保险公司，他们会要求回报率低一点。凭一张图纸就去融资是很困难的，在建的时候去融资也是非常困难的，住宅、写字楼、商务公寓、酒店公寓、商业这几块跟资本对接的运作方法都是不一样的，条件也不一样。还有国内基金的出台对我们也是很好的机会。

主持人张建国：王总很好的回答了本土企业对外来资本大量进入的时候，要如何把握机遇，采取什么样的措施。关于这个问题我们想听一下媒体的观点，请长沙晚报房产部副主任潘昭晖发表一下自己的观点。

潘昭晖：首先我是来学习的。资本这个话题是很大的话题，今天应该有搞金融背景出身的人来谈这个话题，我现在正在学习这方面的东西。

主持人张建国：我们就谈我们自己的观点。

潘昭晖：这是很专业的问题说得不好会贻笑大方，邓总、曹总肯定会有这样的观点，让曹总帮我说一说吧。

曹扬：好。有四点：第一是要有意识。尤其是本土企业的领头人，都是实干家出身的，办事能力都是很强的，他们会认为钱是省出来的，而不是我们所谓的品牌意识。

第二是品牌意识。在这次房交会上，大家有没有感觉到，推自己的项目推得少，推企业形象打造得非常完备。一个项目做完公司撤掉，再做一个项目做完公司再撤掉，你这个项目做完了，下个项目你换个名字，所有的推广、竞争都要来，成本是成倍的增加，没有积累了。有时候品牌的提升远远高于价格的提升，本土企业这样做花的钱不比建发少，但是达不到很好的效果。第三是规划。从一开始就要有很好的规划。第四是人力资源。

主持人张建国：下面我们讨论第三个问题。前不久万科董事长王石在北京举办的一个论坛上就目前行业的一些热点问题做出回应，称上市公司是未来主流，房地产行业资源向上市公司集中，有利于保护购房者的利益，防范金融风险，盘活存量土地，利国利民。对王石这种观点，大家有什么看法？先请余总谈一下。

余清清：这个问题好大，而且我们也不是上市公司。这个问题很难回答，要说我是赞成王总的观点，但是对他的观点又提不出实质性的意见。从香港的来看就这个趋势。

邓靖秋：我来谈一下吧。为什么王石会这样讲，可能他也是一个带头大哥的姿态吧。但是，站在我的角度我理解他的话的意思，未来房地产跟我们今天的主题是契合的，上市公司的融资能力会比非上市公司的融资能力强很多，既然房地产进入了资本时代的话，首先上市是一个平台，上市公司具备了这样的平台，首先在融资能力上进入了门槛。第二，为什么说上市公司能盘活存量土地，利国利民？可能是说上市公司会越来越规范，它的财务报表和运作模式相对于非上市公司是规范、专业、更守法的。

余清清：这只是相对而言。

邓靖秋：对，相对而言。

主持人张建国：成为公众公司之后，监督的力量就多了。

余清清：上市公司不一定就是公众公司？这是两个概念，不是一个概念。王石是站在他是公众型上市公司的想法，说出这番话来的。难道对于家族型上市公司就是盘活存量土地，利国利民吗？这个我是不能讲的。

邓靖秋：上市是从两个环节谈的，第一是融资能力，上市公司进入了这个门槛；第二是王石站在他自己的角度来谈的；第三是他没有追求利润最大化。我们要向他学习，学习万科好榜样，一是学习怎样快速上市，二是我们在做项目的时候，多考虑消费者的利益，多考虑行业的有序开发。站在他的立场上，我还是很赞同的，也希望以后多一些公众型的上市公司，这也是我们努力的方向。

主持人张建国：建发杨总，你对这个问题应该是有发言权的。

杨贵龙：房地产这个行业我觉得它不是一个垄断性的，向上市公司集中是可以，资金往那边集中，但是他再集中也无法垄断。其他的非上市公司依旧有很好的发展空间。

主持人张建国：长沙到目前为止没有一家房地产上市公司。

余清清：为什么说长沙房地产没有龙头老大？我认为就是缺乏理想，什么理想？我要做什么样的东西出来，我要成为这个城市中一个怎样的榜样。

主持人张建国：下面我们讨论第三个问题。前不久万科董事长王石在北京举办的一个论坛上就目前行业的一些热点问题做出回应，称上市公司是未来主流，房地产行业资源向上市公司集中，有利于保护购房者的利益，防范金融风险，盘活存量土地，利国利民。对王石这种观点，大家有什么看法？先请余总谈一下。

刘永春：房地产公司要上市，必须是跨区域的，要是区域龙头品牌才能上市。

潘昭晖：长房集团改制，以后有上市的计划，往这个方向努力。但是，目前是忙着先把制改完再说。